Hipoteka je namenjena zavarovanju terjatev vse do dokončnega poplačila.
Stvarnopravni zakonik (SPZ) ureja natančneje hipoteko. Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnah, ki obsega nepremičnino, kot tudi vse njene sestavine in plodove v kolikor niso ločeni od glavne stvari. Ravno tako hipoteka obsega pritikline, ki so v lasti zastavitelja.
Za nastanek hipoteke na podlagi pravnega posla se zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki so opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Pravni posel je lahko sklenjen v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa v katerem zastavitelj soglaša, da se terjatev zavaruje z vknjižbo hipoteke na nepremičnini in da se po zapadlosti terjatve opravi poplačilo terjatve iz kupnine, dosežene s prodajo in izpraznitev ter izročitev nepremičnine v enem mesecu po prodaji. Eden od načinovnastanka hipoteke je na podlagi sodne odločbe z vpisom v zemljiško knjigo. Pogodbena in hipoteka na podlagi sodne odločbe nastaneta z vpisom v zemljiško knjigo medtem ko, zakonita hipoteka nastane, ko so izpolnjeni zakonsko določeni pogoji.
Vsak solastnik lahko ustanovi hipoteko na svojem idealnem deležu brez soglasja drugih solastnikov. Za pogodbeno ustanovitev hipoteke na celotni nepremičnini, ki je predmet solastnine, je pa potrebno soglasje vseh solastnikov. Če je nepremičnina v skupni lastnini, je lahko hipoteka ustanovljena le na nepremičnini kot celoti.
Nadhipoteka je zastavna pravica na terjatvi zavarovani s hipoteko. Ustanovi se lahko brez soglasja zastavitelja. Ustanovi se tako, da zastavni upnik svojo terjatev uporabi kot sredstvo za zavarovanje svojega dolga.
Skupna hipoteka pomeni, da se za zavarovanje ene terjatve zastavi več nepremičnin, ki skupaj zagotavljajo poplačilo zavarovane terjatve. Skupna hipoteka je samo ena hipoteka, ki je ustanovljena za zavarovanje iste terjatve na več nepremičninah.
Za nastanek skupne hipoteke veljajo enaka pravila kot pri nastanku navadne hipoteke. Pri skupni hipoteki predlagatelj določi eno nepremičnino kot glavno. Do poplačila iz skupne hipoteke pride, če zavarovana terjatev ob zapadlosti ni plačana. Hipotekarni upnik lahko potem zahteva prodajo nepremičnine, ki si jo sam izbere, brez posebnega vrstnega reda.
Pri maksimalni hipoteki se varuje dolžniško upniško razmerje in ne posamezne terjatve. Smisel maksimalne hipoteke je ta, da se hipoteka ustanovi tako, da se določi najvišji znesek, do katerega za zavarovane terjatve jamči nepremičnina. Posebnost maksimalne hipoteke je, da se razlikuje glede na določnost in število terjatev. Z maksimalno hipoteko se lahko zavaruje posamezna terjatev ali več terjatev, ki izvirajo iz pravnega razmerja, katerih višina v trenutku ustanovitve same hipoteke ni določena. Prav tako se z maksimalno hipoteko zavarujejo do najvišjega zneska zavarovane terjatve, vse obresti in stroški zavarovanih terjatev.
Glavni pomen maksimalne hipoteke je v tem, da gre za hipotekarno razmerje, pri katerem so terjatve številne in bodoče ter ob nastanku maksimalne hipoteke še neobstoječe. V zemljiško knjigo se vpisuje s točno določenim maksimalnim zneskom.
Prenos hipoteke učinkuje šele z vpisom v zemljiško knjigo. S prenosom zavarovane terjatve se prenese tudi hipoteka, če ni dogovorjeno drugače.
Hipoteka preneha z izbrisom iz zemljiške knjige, v katero je vpisana. Izbris hipoteke se lahko zahteva skladno s pogoji naštetimi v Stvarnopravnem zakoniku (SPZ):
Hipoteka lahko preneha s pretekom 10 let od dneva zapadlosti terjatve. Ta način prenehanja je poseben postopek izbrisa starih hipotek, ki je urejen v ZZK-1.
Namen zastavne pravice je v zavarovanju terjatve. Iz tega izhaja, da ni samostojna, temveč stranska (akcesorna) pravica, ki je v svojem obstoju vezana na obstoj zavarovane terjatve.
Vir: VSL sodba III Cp 2444/2016
Zastavna pravica je odvisna od zavarovane terjatve tako glede svojega nastanka in obsega kot glede prenosa, poplačila in prenehanja. Zastavna pravica torej deli pravno usodo glavne stvari oziroma pravice.
Zastavna pravica je akcesorna pravica zato je obstoj terjatve pogoj za obstoj zastavne pravice. Ko terjatev preneha, preneha tudi zastavna pravica. Vendar terjatev z zastaranjem ne preneha, ampak preneha le iztožljivost terjatve. Terjatev postane naturalna, obstoji še naprej, zahtevek pa se lahko uveljavlja le glede tistega dela, ki nudi tudi stvarnopravno varstvo. Uveljavlja se lahko le še stvarnopravna pravica – hipoteka.
Vir: VSL sodba in sklep II Cp 6057/2006
147. člen Stvarnopravnega zakonika SPZ dovoljuje, da se lahko na isti nepremičnini ustanovi več hipotek , vendar v zavarovanje različnih terjatev, saj upnik ne more imeti pravice do večkratnega poplačila iste terjatve.
Vir: VSK sklep Cdn 8/2015
Dopustna je ustanovitev dveh ali več maksimalnih hipotek na istih nepremičninah v korist istemu zastavnemu upniku. Maksimalna hipoteka je takšna hipoteka, s katero so zavarovane terjatve določene vrste. Ker pa ni nujno, da je že ob ustanovitvi hipoteke določeno, katera konkretna terjatev je zavarovana s hipoteko , mora to biti določeno vsaj v zahtevi, s katero hipotekarni upnik uveljavlja svojo pravico.
Predkupni upravičenec mora skupaj z izjavo, da sprejema ponudbo predkupnega upravičenca, izpolniti svojo obveznost iz prodajne pogodbe. Samo izjava volje ne zadošča, ampak mora predkupni upravičenec hkrati plačati tudi kupnino. Izjema izhaja iz pravne sfere lastnika stvari, ki mora v predkupni ponudbi določiti rok za plačilo kupnine. Predkupni upravičenec takšnega roka nima pravice brezpogojno izkoristiti. To lahko stori samo, če ob izjavi, da sprejema ponudbo, lastniku stvari namesto plačila kupnine zagotovi zadostno zavarovanje, da bo kupnina plačana. Pri prodaji nepremičnine je tako primerno zavarovanje ustanovitev hipoteke, pri premičnih stvareh pa pridejo v poštev zastavne pravice, poroštva in bančne garancije.
Zemljiškoknjižno dovolilo je potrebno overiti, da bi se hipoteka lahko vpisala v zemljiški knjigi (23. člen SPZ).
2. člen Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) določa, da zemljiškoknjižno sodišče vodi zemljiško knjigo s tem, da odloča o vpisih, opravlja vpise v glavno knjigo in vodi zbirko listin.
Zemljiškoknjižno sodišče je vezano na stanje v zemljiški knjigi, predlog in priloge, kakršni so obstajali v trenutku vložitve predloga za vpis v zemljiško knjigo.
Sprememba lastništva nepremičnine, na kateri je ustanovljena hipoteka zaradi zavarovanja kredita, ne vpliva na obstoj hipoteke oziroma nima za posledico njenega prenehanja. Preneha pa hipoteka v primeru poplačila terjatve, ki je zavarovana s hipoteko.
Vsak solastnik lahko s svojim solastniškim deležem prosto razpolaga ter torej za obremenitev svojega idealnega deleža s hipoteko ne potrebuje soglasja drugih solastnikov.
Na podlagi 111. člena SPZ, hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, preide na vse posamezne dele v etažni lastnini.
Za hipoteko velja načelo nedeljivega zastavnega jamstva. To pomeni, da celotna nepremičnina jamči za poplačilo zavarovane terjatve vse do njenega dokončnega poplačila. Hipotekarni dolžnik tako ne more pred poplačilom celotne zavarovane terjatve zahtevati znižanja vrednosti hipoteke. Po prvem odstavku 150. člena SPZ se hipoteka zaradi delnih plačil ne zmanjšuje.
Vir: VSRS Sodba II Ips 241/2018
Domneva se, da so vpisi v zemljiški knjigi pravilni, da obstaja pravica v obsegu, kot izhaja iz vsebine vpisov, da pravica obstaja do izbrisa in da po izbrisu ne obstaja več.
Vir: VSRS Sodba II Ips 242/2017
Od zastavnega upnika, ki se sklicuje na zaupanje v zemljiško knjigo, se ne pričakuje, da si bo zastavljeno nepremičnino ogledal v naravi, da bi raziskoval, ali morebiti obstajajo pravice tretjih oseb, ki iz zemljiške knjige niso razvidne.
Vir: VSRS Sodba II Ips 150/2017
Eno od temeljnih načel zemljiškoknjižnega postopka določeno v 5. členu ZZK-1, je, da vpisi pravic in pravnih dejstev v zemljiški knjigi učinkujejo (šele) od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma ko je prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti, razen če ta zakon ne določa drugače. Gre za načelo, povezano s publicitetnim učinkom vpisov in načelom zaupanja v zemljiško knjigo.
Zemljiškoknjižno sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu, ki se določi po trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnost
Ključnega pomena načelo zaupanja v zemljiško knjigo, kar pomeni, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.
Po prenehanju gospodarske družbe z izbrisom na podlagi pravnomočnega sklepa o končanju stečajnega postopka ne preneha tudi obveznost zastaviteljev in porokov. V izvršilnem postopku dolžniki ne morejo doseči izbrisa hipoteke na svojih nepremičninah, v ugovoru po izteku roka tudi ne morejo več uveljavljati, da notarski zapis ni izvršilni naslov.
Smisel prijave terjatve, je doseči poplačilo terjatve v stečajnem postopku oziroma izločiti iz stečajne mase premoženje, ki je last upnika.
Upniku ni treba prijaviti ločitvene pravice, kadar je ta že vpisana v zemljiški knjigi z učinkom pred začetkom stečaja. Taka ločitvena pravica se šteje za prijavljeno.
Med izvršilnim postopkom je mogoče prenos hipoteke na novega upnika izvesti le v skladu s tretjim odstavkom 88. člena ZZK-1, torej vpisati spremembo imetnika hipoteke le na podlagi obvestila izvršilnega sodišča.
Ko se hipotekarni upnik odloči, da bo izpolnitev obveznosti uveljavljal prisilno in je na njegov predlog začet postopek izvršbe na s hipoteko zavarovano nepremičnino, hipotekarnega upnika vežejo pravila izvršilnega postopka in tudi 24. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki ureja spremembo upnika. Če že teče izvršilni postopek, mora o spremembi upnika najprej odločiti izvršilno sodišče in šele na podlagi takega sklepa je mogoče vpisati novega imetnika hipoteke.
Nedeljivo hipotekarno jamstvo onemogoča zmanjšanje hipoteke zaradi posameznega delnega plačila hipotekarno zavarovane terjatve.
Zmanjševanje zavarovane terjatve na vpisano hipotekarno zavarovanje nima vpliva do trenutka celotnega plačila, ki je šele razlog za izbris hipoteke iz zemljiške knjige.
S prenehanjem pravne osebe preneha samo njena odgovornost za obveznosti, ne pa tudi obveznost sama. Denarna obveznost, v zavarovanje katere se lahko ustanovi hipoteka, ne spada med obveznosti, ki prenehajo s prenehanjem pravne osebe. Obveznost ne preneha niti v primeru, če preneha pravna oseba, ki je glavni dolžnik brez pravnega nasledstva, saj takega pravila ne določa noben zakon.
Maksimalna hipoteka mora imeti realno podlago, to pa je določeno dolžniško – upniško razmerje, v zvezi s katerim se sklepa pogodba in ustanavlja maksimalna hipoteka. Res je posebnost maksimalne hipoteke, da se z njo praviloma zavarujejo prihodnje in pogojne terjatve, vendar pa mora to temeljno razmerje dejansko obstajati.
Vir: VSRS Sodba I Ips 25702/2016
Dopustna je ustanovitev dveh ali več maksimalnih hipotek na istih nepremičninah v korist istemu zastavnemu upniku. Maksimalna hipoteka je pač takšna hipoteka, s katero so zavarovane terjatve določene vrste. Ker pa ni nujno, da je že ob ustanovitvi hipoteke določeno, katera konkretna terjatev je zavarovana s hipoteko , mora to biti določeno vsaj v zahtevi, s katero hipotekarni upnik uveljavlja svojo pravico.
Z maksimalno hipoteko se lahko zavaruje posamezna terjatev ali terjatve, ki izvirajo iz določenega pravnega razmerja, katerih višina v trenutku ustanovitve hipoteke še ni določena. Za ustanovitev maksimalne hipoteke zadoščajo že navedba zastavnega upnika (tožene banke oziroma posojilodajalke), zastavnega dolžnika (tožečega podjetja oziroma posojilojemalca) in (vsaj) vrstna določitev (bodočega) pravnega temelja (posojilne pogodbe, ki bodo šele sklenjene).
Pogodbena pridobitev hipoteke učinkuje tudi zoper nevpisanega skupnega lastnika pod pogojem, da je pridobitelj v dobri veri.
Zavarovane terjatve so v skladu s tretjim odstavkom 20. člena ZFPPIPP tiste terjatve upnika, ki so zavarovane z ločitveno pravico. Ločitvena pravica pa je pravica upnika do poplačila njegove terjatve iz določenega premoženja insolventnega dolžnika pred plačilom terjatev drugih upnikov tega dolžnika iz tega premoženja (prvi odstavek 19. člena ZFPPIPP). Med ločitvene pravice (torej pravice, katerih imetnik ima pravico do prednostnega poplačila iz vrednosti premoženja, ki je predmet ločitvene pravice) spada med drugim tudi hipoteka kot zastavna pravica na nepremičnini (138. člen Stvarnopravnega zakonika – SPZ).
Izstavitev zemljiškoknjižne listine bi se lahko zahtevala le v primeru obstoja pogodbene hipoteke ali prisilne hipoteke, ki nastane na podlagi sodne odločbe z vpisom v zemljiško knjigo, ne pa na podlagi zakonite hipoteke, ki nastane v trenutku, ko so izpolnjeni pogoji, ki jih predpisuje zakon.
Vir: VSL sodba II Cp 1465/2013
Posledica zaznambe izvršbe je ustanovitev hipoteke.
Učinek zaznambe izvršbe je ta, da pridobi upnik, ki je predlagal izvršbo na nepremičnino, hipoteko na nepremičnino, ki učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje zaznamba izvršbe. Če je upnik hipoteko pridobil že prej, učinkuje zaznamba izvršbe že od trenutka, od katerega učinkuje vknjižba te hipoteke. V takšnem primeru zaznamba izvršbe nima za učinek nastanka nove prisilne hipoteke z novim vrstnim redom in zemljiškoknjižno sodišče le odloči, da zaznamba izvršbe učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje že vknjižena hipoteka.
Vir: VSL sklep II Cp 2771/2010
V postopku zavarovanja se zastavna pravica na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiško knjigo, pridobi z vknjižbo. Vknjižba hipoteke pa se lahko dovoli le na podlagi pravnomočnega sklepa o zavarovanju denarne terjatve z zastavno pravico na nepremičnini.
Vpis predznambe hipoteke na podlagi sklepa o predhodni odredbi se opravi po uradni dolžnosti, izbris te predznambe pa se izvede na osnovi predloga, kateremu mora biti priložena odločba, ki je podlaga za izbris.
Predznambe ni potrebno opravičevati s predlogom za vknjižbo hipoteke v vrstnem redu predznamovane hipoteke, ampak se opravi po uradni dolžnosti na podlagi sklepa o izvršbi. Sklep o izvršbi izda izvršilno sodišče na predlog upnika, v korist katerega je bila hipoteka predznamovana, izda pa ga, ko postane sodna odločba, ki je bila podlaga za izdajo predhodne odredbe, pravnomočna. Tako učinkuje zaznamba izvršbe od trenutka, ko je učinkovala predznamba hipoteke na podlagi predhodne odredbe.
Vir: VSL sklep II Cp 1083/2010
Zaznamba vrstnega reda je posebno razpolagalno pravno dejanje imetnika lastninske pravice.
Pogoje za zaznambo vrstnega reda za pridobitev hipoteke ureja 69. člen ZZK-1. V drugem odstavku je izrecno predpisano, da mora biti v predlogu za zaznambo vrstnega reda za pridobitev hipoteke naveden najvišji znesek terjatve, ki bo zavarovan s hipoteko.
Vir: VSK sklep CDn 8000000084/2011
Hipoteka kot stranska pravica preide na cesionarja že s samo sklenitvijo cesijske pogodbe, ne da bi bil za to potreben še vpis v zemljiško knjigo.
Prenos hipoteke je urejen v 148. členu SPZ. Ta določa, da se s prenosom zavarovane terjatve prenese tudi hipoteka, če ni dogovorjeno drugače. Sam prenos hipoteke pa učinkuje šele z vpisom v zemljiško knjigo.
Vir: VSL sodba I Cpg 1169/2014
Sodna praksa se je že ustalila v stališču, da je za prenos hipoteke od cedenta na cesionarja dovolj pogodba o odstopu terjatve in ni potrebna še vknjižba hipoteke.
Hipoteka ne preide na novega upnika zavarovane terjatve avtomatično, ampak je potreben vpis v zemljiški knjigi.
V našem pravu zaradi učinkovanja načela akcesornosti (po katerem stranske stvari oziroma pravice delijo pravno usodo glavne stvari oziroma pravice) ni predvidena možnost prenosa že ustanovljene, vendar zaradi plačila ali drugega razloga izpraznjene hipoteke, na novo terjatev oziroma možnost zamenjave zavarovane terjatve.
Vir: VSL sodba II Cp 2857/2016
Hipoteka ne preide na novega upnika zavarovane terjatve avtomatično, ampak je potreben vpis v zemljiški knjigi.
Pogodbena pridobitev hipoteke učinkuje tudi zoper nevpisanega skupnega lastnika pod pogojem, da je pridobitelj v dobri veri. V skladu z načelom kavzalnosti ima neveljavnost dogovora o ustanovitvi hipoteke za posledico neveljavnost ustanovitve hipoteke.
Notarska hipoteka prinaša določene prednosti v primerjavi z navadno (klasično) hipoteko na podlagi pravnega posla, predvsem v načinu in postopku uresničevanja prednostne poplačilne pravice. Upnik ima v tem primeru namreč že izvršilni naslov za neposredno izvršbo, v primeru navadne hipoteke na podlagi pravnega posla pa mora izvršilni naslov še pridobiti in to na podlagi tožbe, s katero bo od dolžnika, ki hkrati ni osebni dolžnik, zahteval da dopusti prodajo zastavljene nepremičnine (hipotekarna tožba). Pravnomočna sodba izdana na podlagi tožbe, je izvršilni naslov, na podlagi katerega je mogoče realizirati hipoteko. Za ustanovitev notarske hipoteke je potrebno, da zastavitelj in zastavni upnik skleneta pravni posel o ustanovitvi notarske hipoteke v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, v katerem mora zastavitelj soglašati, da se terjatev zavaruje z vknjižbo hipoteke na zastavljeni nepremičnini in da se po zapadlosti terjatve opravi poplačilo terjatve iz kupnine, dosežene s prodajo. Neposredna izvršljivost notarskega zapisa se mora zaznamovati v zemljiški knjigi. Učinek takšne zaznambe je, da učinkuje tudi proti vsakemu poznejšemu pridobitelju lastninske pravice na zastavljeni nepremičnini.
V materialnem smislu hipoteka preneha, če se izpolnijo pogoji za njen izbris iz zemljiške knjige, medtem ko do formalnega prenehanja hipoteke pride šele z njenim dejanskim izbrisom iz zemljiške knjige, ki ga zemljiškoknjižno sodišče dovoli na podlagi ustrezne javne ali zasebne listine.
Vir: VSL Sklep II Ip 1236/2020
Za izbris hipoteke v primeru, ko ista oseba postane lastnik nepremičnine in imetnik hipoteke, je potrebna ustrezna listina.
Hipoteka preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige. Izbris iz zemljiške knjige je mogoče zahtevati na podlagi določenih pravnih dejstev.
Povezane teme: Dolžniško upniška razmerja